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Immobilier

13.09.2018 - 07:22 Baux (Jurisprudence)

Présence d’amiante dans un local commercial loué : l’agent immobilier n’a pas d’obligation de repérage de ce produit

Lorsqu’une société est locataire d'un local commercial et qu’elle découvre par la suite la présence d’amiante dans le toit, elle ne peut pas tenir pour responsable l’agent immobilier, l’obligation de repérage de l’amiante incombant au propriétaire.

La société X., dont le gérant est M. X., a loué des locaux commerciaux appartenant à la société Y. par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Il est apparu par la suite que le bâtiment n’était pas alimenté en eau et électricité et que le toit contenait de l’amiante. Revendiquant que les diagnostics obligatoires ne leur avaient pas été remis lors de la signature du bail, M. X. et la société X. ont assigné la société Y. et l’agent immobilier en nullité du bail, subsidiairement, en résolution de celui-ci et en indemnisation de leurs préjudices.

Dans un arrêt du 8 novembre 2016, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a condamné l’agent immobilier à indemniser le preneur.
Elle a relevé que l’activité de la société X. supposait des percements dans la structure de l’immeuble, travaux que l’agent immobilier avait validés alors que le toit était composé de plaques d’amiante. Il appartenait donc au bailleur et à son agence, connaissant les intentions du preneur, de faire établir ou mettre à jour un diagnostic amiante conformément aux dispositions de l'article R. 1334-29-5 du code de la santé publique, de le mettre à disposition de son cocontractant et de lui communiquer une fiche récapitulative de ce dossier. La cour d’appel a donc conclu que le manque d'information de la part de l'agent immobilier et le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur sur la présence d'amiante n'ont pas permis au preneur d'exploiter normalement les locaux.
Elle a enfin souligné que les travaux de désamiantage auraient dû être réalisés ou que le preneur aurait dû être informé des difficultés dues à la présence d'amiante avant la signature du contrat de location ou, le cas échéant, avant la signature de l'avenant.

Le 17 mai 2018, la Cour de cassation casse l’arrêt rendu par les juges du fond.
Au visa des articles 1382 devenu 1240 du code civil, L. 1334-12-1, R. 1334-18 et R. 1334-29-5 du code de la santé publique, elle précise qu’aucune obligation légale n'impose, lors de la conclusion d'un bail, la remise au locataire d'un "dossier technique amiante".
De plus, l'agent immobilier ne peut pas être tenu des obligations relatives au repérage de l'amiante qui incombent au propriétaire.

Cette solution s’inscrit dans la jurisprudence de la Haute juridiction judiciaire qui écarte généralement la responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son obligation d’information lorsque le vice était caché, par exemple, en cas d’infiltration qui n’étaient pas visibles et dont il n’était pas démontré que l’agent immobilier avait eu connaissance (Cour de cassation, 21 janvier 2015).

Auteur : Manon Pastore ID réf. de l'article : 343760


Références
- Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 mai 2018 (pourvoi n° 17-11.760 - ECLI:FR:CCASS:2018:C300466), Société Agence les mimosas c/ M. X. et Société The Classic car's - cassation partielle de cour d’appel d’Aix-en-Provence, 8 novembre 2016 (renvoi devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée) -  Cliquer ici 
- Cour de cassation, 3ème chambre civile, 21 janvier 2015 (pourvoi n° 13-17.982 - ECLI:FR:CCASS:2015:C300032) - rejet du pourvoi contre cour d’appel de Paris, 21 mars 2013 -  Cliquer ici 
- Code civil, article 1240 -  Cliquer ici 
- Code de la santé publique, article L. 1334-12-1 -  Cliquer ici 
- Code de la santé publique, article R. 1334-18 -  Cliquer ici 
- Code de la santé publique, article R. 1334-29-5 -  Cliquer ici 
Sources
Office notarial de Baillargues, Immobilia - Droit Immobilier, 25 août 2018, “L’agent immobilier ne peut être tenu des obligations relatives au repérage de l’amiante” -  Cliquer ici 
Mots clés
17-11760 - Droit civil - Droit immobilier - Bail commercial - Baux commerciaux - Amiante - Responsabilité de l’agent immobilier - Pas d’obligation légale de remise au locataire d'un "dossier technique amiante" - Obligation de repérage de l’amiante du propriétaire
Pays : France.